Výpověď z nájmu bytu: co říkají soudy?

Občanský zákoník neurčuje jen důvody, pro které může pronajímatel podat výpověď, ale také jak má výpověď z nájmu přesně vypadat, jak dlouhá je výpovědní doba a jak se může případně nájemce bránit neoprávněné výpovědi.

Jak musí výpověď z nájmu vypadat?

Výpověď musí být písemná. Dle závěrů Nejvyššího soudu se do písemné formy počítá i prostý email, pokud je ovšem elektronicky podepsán.  Pokud nebude dodržena písemná forma, jedná se o právní jednání relativně neplatné. Na relativně neplatné jednání se i přes své vady hledí, jako by bylo platné, dokud se neplatnosti oprávněná osoba nedovolá. Při nedodržení písemné formy je tedy důležité na tuto vadu druhou stranu, a popřípadě pak soud, písemně upozornit.

Dále musí pronajímatel do výpovědi uvést výpovědní důvod. Pokud nebude důvod uveden, nebo nebude dostatečně určitý, jedná se o zdánlivé jednání. K takovému jednání se vůbec nepřihlíží, nezpůsobuje žádné právní následky a nájemní vztah bez dalšího pokračuje.

V neposlední řadě musí výpověď obsahovat poučení, že nájemce může navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, včetně lhůty pro její podání. Pokud poučení chybí, mohlo by jít o absolutně neplatné jednání. K takové neplatnosti výpovědi soud přihlédne sám, pokud byste v žalobě na neplatnost výpovědi tento fakt opomněli uvést.

Výpovědní důvody

Pronajímatel musí vybrat některý z taxativního výčtu výpovědních důvodů, což znamená, že pronajímatel si nemůže „vymyslet“ žádný jiný důvod. Nejen, že pronajímatel musí uvést jeden z těchto zákonných důvodů, ale musí také přesně popsat protiprávní jednání nájemce.

Tyto důvody se mohou lišit podle toho, zda je nájem uzavřen na dobu určitou, nebo neurčitou. Některé důvody pro výpověď jsou stejné pro oba druhy nájmu. Jedná se o následující důvody: 1) nájemce poruší hrubě svou povinnost; 2) nájemce byl odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, 3) byt má být vyklizen, neboť je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo 4) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Nejvíce nejasným důvodem je bezpochyby „hrubé porušení povinností“. Hrubé porušení povinnosti musí prokázat pronajímatel. Dle judikatury se může jednat o situace, kdy nájemce užívá byt v rozporu s nájemní smlouvou (např. pro své podnikání), obtěžuje ostatní nájemce hlukem, pachem či nečistotami nad obvyklé poměry, nebo například opakovaně zanedbává běžnou údržbu v domě.

V případě nájemní smlouvy na dobu neurčitou zákon uznává i další důvody výpovědi: 5) byt má být užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, a zároveň došlo k podání návrhu na rozvod manželství nebo k rozvodu manželství, 6) pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. V případech uvedených případech se jedná o výpověď s tříměsíční výpovědní dobou.

Výpověď bez výpovědní doby?

Zákon dává pronajímateli možnost vypovědět nájemní smlouvu okamžitě, dochází-li k zvlášť závažnému způsobu porušení povinností. Zákon uvádí jako příklady takto závažného porušení například neplacení nájmu po dobu 3 měsíců či poškozování bytu vážným nebo nenapravitelným způsobem.

Pronajímatel musí nejdříve nájemce upozornit, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinností, a dát nájemci přiměřenou lhůtu k nápravě. Pokud k nápravě nedojde, může pronajímatel dát výpověď bez výpovědní doby. Pokud by pronajímatel před výpovědí nevyzval nájemce k nápravě, nebo by ve výpovědi neuvedl, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti, tak se opět jedná o zdánlivé právní jednání. Na výpověď se z právního hlediska hledí, jako by nebyla. 

Co tedy dělat, aneb jak se může nájemce bránit?

Základní ochranou nájemce je dle občanského zákoníku žaloba na soudní přezkum výpovědi. V žalobě je třeba uvést, v čem nájemce spatřuje nesprávnost výpovědi, jako například neuvedení výpovědního důvodu. Při takovém sporu bude muset pronajímatel dokázat, že jím podaná výpověď je v pořádku. Soud přezkoumá, jestli je vůbec naplněn výpovědní důvod, a navíc zjistí, zda není výpověď neplatná či zdánlivá i z jiných důvodů.

Ovšem pozor, na podání žaloby má nájemce lhůtu 2 měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena. Žalobu nelze podat po uplynutí této lhůty. Při doručení výpovědi je tedy nejlepší začít jednat co nejdříve.