Rezervační poplatky a Nejvyšší soud ČR: sp. zn. 33 Cdo 1507/2022

Úspěch naší AK

Nejvyšší soud ČR dal klientům za pravdu a potvrdil, že realitní kanceláře nemohou ve svých smlouvách o realitním zprostředkování (ať mají jakoukoliv podobu či název) požadovat pokutu po zájemcích – spotřebitelích za neuzavření kupních či jiných navazujících smluv. Nejvyšší soud opětovně zdůraznil účel těchto smluv a realitním kancelářím řekl jednoznačně, že takhle to nejde.

Jak se Nejvyšší soud vyjádřil?

Nejvyšší soud vydal přelomový rozsudek dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, v plné verzi si jej můžete přečíst například ZDE.Klienti uspěli se svou žalobou na plné čáře a realitní kancelář byla povinna vrátit celý rezervační poplatek. Nejvyšší soud se zcela ztotožnil s právním názorem naší AK a nižších soudů. Nejvyšší soud uzavřel, že v rámci výkladu právního jednání se jedná o smlouvu spadající pod ustanovení zákona o realitním zprostředkování, což jsme tvrdili již od samého počátku. Dle Nejvyššího soudu bylo třeba vyřešit rovněž otázku hmotného práva, zda se zákon o realitním zprostředkování aplikuje na trojstrannou rezervační smlouvu mezi zájemci (klienty), realitní kanceláří a potenciálními prodejci. K dovolání se pokusily připojit i některé další realitní kanceláře, neboť praxe popsaná níže byla praxí obecně nesprávně přijímanou. Přistoupení vedlejšího účastníka jsme napadli a Nejvyšší soud přistoupení nepřipustil.

Proč se celým sporem soudy zabývaly?

Naši klienti uzavřeli zprostředkovatelskou smlouvu a uhradili rezervační poplatek. Klienti však odstoupili od smlouvy, jelikož realitní kancelář nesplnila podmínky, které si dohodli – nemovitosti chyběly podstatné náležitosti jako třeba inženýrské sítě nebo přístupová cesta. Ani na opakované dobré slovo realitní kancelář nejednala. Klienti platně odstoupili od smlouvy a vyzvali realitní kancelář k vrácení poplatku. Realitní kancelář poplatek nevrátila s tím, že jej započetla vůči neoprávněné smluvní pokutě. Klienti totiž údajně odstoupením porušili zprostředkovatelskou smlouvu.

Soud I. stupně nárok klientům přiznal. Odvolací soud toto rozhodnutí potvrdil a sám uvedl, že se jednalo o smlouvu spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování, oproti tomu, co tvrdila realitní kancelář. Ba i v jednom bodě sama realitní kancelář tvrdila, že smlouvy uzavírané v rámci její realitní činnosti nebyly realitními smlouvami ani smlouvami o zprostředkování, ale tzv. inominátními (nepojmenovanými) smlouvami – argument ad absurdum.

Zákon se nezměnil, praxe ještě přetrvá

Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování zakazuje uložit povinnost zájemci (spotřebiteli) uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Zakázanou povinnost nelze utvrdit smluvní pokutou (§ 2048 an. Občanského zákoníku).

Praxe bývá často následující – realitní kancelář uváže zájemce již první smlouvou, ve které pouze vyjme nemovitost z veřejné nabídky. I kdyby si to později zájemci rozmysleli, neměli by jinou možnost, než uzavřít kupní smlouvu – riskovali totiž propadnutí celého poplatku, který byl fakticky provizí realitní kanceláře (mnohdy stovky tisíc korun).

Jak mají realitní kanceláře správně postupovat?

Realitní kanceláře, které chtějí dbát zákona, mohou samozřejmě uzavírat zprostředkovatelské smlouvy či smlouvy o rezervaci. Mohou si účtovat poplatek / náklady za vyjmutí nemovitosti z veřejné nabídky, případně za splnění zákona nebo související poplatky s realizací svých služeb (pokud nějaké služby realizovaly). Tento poplatek / náklady mohou rovněž započíst na budoucí provizi. Nesmí ale zájemce svazovat a nutit ke koupi, aniž by šlo o smlouvu o smlouvě budoucí kupní či smlouvu kupní. Natož toto jednání sankcionovat smluvní pokutou.

Doporučujeme Vám obrátit se na advokátní kancelář, ať jste poškozený spotřebitel nebo realitní kancelář poskytující své služby profesionálním způsobem.