Ochrana nájemce při nájmu bytu

Nájemce bytu požívá dle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb) silné ochrany jakožto slabší strana závazku. I přesto se v nájemních smlouvách často objevují ujednání, která krátí nájemcova práva i v rozporu se zákonem. Nájem je sice, stejně jako ostatní smlouvy, postaven na smluvní svobodě, tedy že si strany mohou stanovit práva a povinnosti odlišně od zákonné úpravy, ale takové odklonění od zákonné úpravy nesmí jít k tíži nájemce, tedy nesmí být v jeho neprospěch. Je tedy před uzavřením nájmu dobré se s touto zákonnou úpravou seznámit, popřípadě nechat nájemní smlouvu přečíst odborníkem. Následně se podíváme na některá práva nájemce, na co si dát pozor při uzavírání nájemní smlouvy nebo na jaké jednání pronajímatele si dát pozor.

Zvyšování nájmu

Při současném zvyšováním cen energií i nemovitostí se mohou někteří nájemci setkat i se zvyšováním nájmu. Na zvýšení nájmu má pronajímatel právo, ovšem zákon toto právo značně limituje. Prvním, pro pronajímatele nejjednodušším způsobem, je přímo ve smlouvě sjednat každoroční zvyšování nájemného. Zákon tento postup přímo povoluje v § 2248 občanského zákoníku. Tato dohoda může mít podobu například pevného stanovení zvýšení nájemného, nebo se může jednat například o inflační doložku, podle kterého může pronajímatel zvyšovat nájemné podle míry inflace.

Pokud taková dohoda s nájemcem není, může pronajímatel zvýšit nájem jednostranně za určitých podmínek stanovených v § 2249 občanského zákoníku. Zaprvé, zvýšení nájemného musí mít formu návrhu pronajímatele nájemci. Pronajímatel tedy nemůže jen tak z ničeho nic naúčtovat vyšší nájemné, ale musí to nájemci nejdříve navrhnout. Tento návrh musí nájemce schválit. Pokud ovšem nájemce do 1 měsíce neudělí souhlas, má pronajímatel právo na určení výše nájemného soudem. Zadruhé, zvýšení nájmu může pronajímatel provést maximálně jednou za 12 měsíců. Navrhne-li pronajímatel zvýšení nájmu dříve, než uběhne 12 měsíců od posledního zvýšení nájmu, k návrhu se nepřihlíží. Zatřetí, zvýšení je limitováno následujícími dvěma způsoby – nová výše nájmu musí být maximálně srovnatelná s obvyklou výší nájmu v daném místě (uvedené se určí dle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., nařízení vlády o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě) a zvýšení, ke kterému došlo v předcházejících 3 letech, nesmí přesahovat navýšení o 20 %.

Zákaz chování zvířete

Dle § 2258 má nájemce právo v bytě chovat zvíře. Pronajímatel nesmí zakázat nájemci chovat zvíře, k takovému zákazu se nepřihlíží. Jediné, na co má pronajímatel nárok, je uhrazení „zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu“, které jsou zvířetem způsobeny. Takže pokud by například pronajímatel měl zajištěnou uklízečku na společné prostory, a zvíře by tento úklid náležité ztížilo, může pronajímatel žádat uhrazení této zvýšené částky. Ta ovšem nemůže být nepřiměřeně vysoká, často se jedná o drobnější částky. Chování zvířete dále nesmí způsobit pronajímateli či ostatním nájemcům „obtíže nepřiměřené poměrům v domě“.

Podnájem

Pokud nájemce v bytě sám bydlí, může dát pokoj či část bytu do podnájmu, přičemž k tomu nepotřebuje souhlas pronajímatele. Pokud ovšem nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát byt do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost nájemce i souhlas pronajímatele musí mít písemnou podobu.

Nový člen nájemcovy domácnosti

Nájemce má právo přijmout nového člena do své domácnosti, ale musí o tom informovat pronajímatele, a to bez zbytečného odkladu, nejdéle do 2 měsíců od přijetí osoby do domácnosti. Pronajímatel může přijímání nových osob omezit pouze dvěma způsoby. Zaprvé, může požadovat, aby v nájemcově domácností byl jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu, nebrání jeho užívání v obvyklých hygienických a pohodlných podmínkách. Zadruhé, v samotné nájemní smlouvě si může pronajímatel vyhradit přijetí nového člena pouze s jeho souhlasem. Před přijetím nového člena do domácnosti musí tedy nájemce požádat pronajímatele, a ten to musí v písemné formě schválit. Toto druhé omezení se ale nevztahuje na osoby blízké (podle § 22 občanského zákoníku) anebo pro jiné případy zvláštního zřetele.

Závěr

V praxi se můžete setkat s nájemními smlouvami, které nadměrně krátí Vaše práva. Výše uvedené případy jsou poměrně časté, ale existují i ujednání vyhovující hranici zákona. Každá situace se však musí hodnotit individuálně. Takovým příkladem je třeba zákaz kouření v bytě, kdy se v některých případech může jednat o zákonné ujednání v nájemní smlouvě, v jiném případě může jít ale o protizákonné omezování práv nájemce. Proto všem doporučujeme před podepsáním nechat nájemní smlouvu přečíst odborníkem na občanské či nájemní právo.