Podnájemní smlouva upravuje podnájemní vztah mezi podnájemcem a nájemcem, který se zavazuje přenechat k užívání věc, kterou má nájemce v nájmu. Podnájem je závazkový vztah inter partes, který je pouze mezi nájemcem a podnájemcem. U podnájmu musí souhlasit pronajímatel. Souhlas pronajímatele však není nutný vždy. Souhlas pronajímatele s podnájmem může být písemný, ústní.
Podnájemní smlouva může být také ústní či písemná.