8:00 - 18:00
Telefon 8:00 - 20:00
Menu

Pronájem přes Airbnb se musí danit jako podnikání, nikoliv jako nájem, rozhodl soud část 2.



Posouzení soudem

Soud dal zapravdu žalovanému, kdy jeho argumentaci potvrdil a doplnil o následující:

  • V této věci bylo zásadním sporem mezi účastníky řízení posouzení, zda lze příjmy žalobkyně považovat za příjmy ve smyslu § 7 zákona o daních z příjmů, či za příjmy ve smyslu § 9 zákona o daních z příjmů. Při posouzení, které z těchto ustanovení zákona o daních z příjmu aplikovat na příjmy žalobkyně, je třeba nejprve zkoumat, zda přenechání nemovité věci k užívání prostřednictvím Airbnb lze klasifikovat jako nájem či ubytování, čímž je následně možné provést řádné daňové posouzení těchto příjmů.
    • Podle ust. § 7 odst. 1 zákona o daních z příjmů příjmem ze samostatné činnosti, pokud nepatří do příjmů uvedených v § 6, což jest (a) příjem ze zemědělské výroby, lesního a vodního hospodářství, (b) příjem ze živnostenského podnikání, (c) příjem z jiného podnikání neuvedeného v písmenech a) a b), ke kterému je potřeba podnikatelské oprávnění, (d) podíl společníka veřejné obchodní společnosti a komplementáře komanditní společnosti na zisku.
    • Podle ust. § 9 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů příjmy z nájmu, pokud nejde o příjmy uvedené v § 6 až 8, jsou příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů.
    • Podle ust. § 2 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále také jen „živnostenský zákon“), živností je soustavná činnost provozovaná samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost, za účelem dosažení zisku a za podmínek stanovených tímto zákonem.  Podle ust. § 3 odst. 3 písm. ah) živnostenského zákona živností dále není pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Podle přílohy 4 bodu 55 k § 25 odst. 2 živnostenského zákona patří mezi obory činností náležející do živnosti volné ubytovací služby. Podle přílohy 4 bodu 55 nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých živností, je obsahovou náplní ubytovacích služeb poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek) podávání snídaní ubytovaným hostům.
  • Dále soud dovozuje, že ustanovení o nájmu bytu lze na vztah poskytovatele ubytování a zájemce o něj aplikovat jen v případě, že účelem poskytnutí nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce. K tomu lze odkázat též na nález Ústavního soudu ze dne 12. 3. 2001, sp. zn. II. ÚS 544/2000, v němž Ústavní soud uvedl, že současná potřeba bydlení nespočívá „pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině“. Tomuto závěru odpovídá též výše citovaná judikatura Soudního dvora, kterou uváděl žalovaný v odůvodnění napadeného rozhodnutí a které charakter činnosti žalobkyně a příjmů z nich plynoucích rovněž vymezuje. Na rozdíl od zajištění bytových potřeb člověka, poskytnuté ubytování skrze Airbnb nemůže naplnit zákonem předvídaný účel nájmu bytu, neboť nesaturují jeho potřebu bydlení, ale uspokojí jeho potřebu na ubytování, a proto je nutné jej klasifikovat jako ubytovací službu podle § 2326 o. z.

 Není tak příliš podstatné, zda je nájem vymezen jako tzv. „holý nájem“, ale jak je tato činnost prováděna, jak uvedl žalovaný v odůvodnění napadeného rozhodnutí (zda se jedná o pravidelnou činnost, poskytuje se na relativně krátkou či předem vymezenou přechodnou dobu, je nabízeno způsobem, který svědčí o zacílení na osoby, které nehledají uspokojení bytové potřeby, ale potřeby přechodného ubytování – internet, tisk, letáky, kromě ubytování poskytnuty i další služby jako úklid, neprovádění běžné údržby, cena je vázána na krátké časové období). Všechny tyto aspekty podle názoru soudu vedou k závěru, aby byly rozlišeny shora uvedené právní instituty nájem a ubytování. Pokud charakteristickým pro takové rozlišení zejména judikatura spatřuje uspokojování příslušných potřeb, je posouzení jednotlivých aspektů, jak je uvedl žalovaný v odůvodnění rozhodnutí, podstatné pro takové vymezení a podle názoru soudu tak dostatečně vede k odlišení nájmu a ubytování. Soud tak souhlasí s tím, že příjmy žalobkyně plynuly z činnosti, která vykazuje znaky ubytování, nikoliv nájmu (viz. shora zmíněná judikatura o zajištění potřeb, podpůrně pak vymezení v klasifikaci České statistického úřadu, vymezení charakteru činnosti v živnostenském zákoně, a na to navazující další zjištění správce daně, které soud uváděl).

  •  Pro zařazení těchto příjmů bylo dále třeba také zkoumat, zda je tato činnost podnikáním ve smyslu § 420 o. z. Podstatné pak bude především naplnění prvku soustavnosti. Soustavnost výkonu podnikatelské činnosti neznamená, že výdělečná činnost musí být ze strany podnikatele vykonávána nepřetržitě nebo trvale (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2008, sp. zn. 22 Cdo 679/2007). Naproti tomu nebude možné za soustavnost považovat takové provozování výdělečné činnosti, kterou má osoba záměr provozovat jen zcela nahodile nebo výjimečně (srov. Lasák, J., in Lavický, P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1−654). Komentář. 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2014, s. 1607).
  •  V posuzovaném případě se správce daně touto otázkou (zda žalobkyně ubytovací služby poskytuje jako podnikatelka) zabýval, přičemž se zaměřil na prvek soustavnosti. Správce daně vyšel z výpisů z účtu, které mu žalobkyně sama předložila, správce daně z nich zjistil, že žalobkyně obdržela celkem 134 plateb z internetové platformy Airbnb za 8 měsíců. Vzhledem k množství plateb správce daně dospěl k závěru, že žalobkyně poskytovala ubytovací služby soustavně, čímž mimo jiné naplnila znaky podnikatele podle ustanovení § 420 o. z. Soud s takovým posouzením souhlasí. I kdyby pak žalobkyně poskytovala pouze „holý nájem“, jak namítala v odvolání proti rozhodnutí finančního úřadu a opakuje v žalobě, nelze vzhledem k četnosti plateb, které za něj obdržela, a dalších charakteristických údajů již uvedených, které v sobě nese samotná aplikace Airbnb (inzerce, časové omezení ubytování, cena kalkulovaná za den/týden, případný úklid a neprovádění běžné údržby) dovodit, že tím byl naplněn též účel nájmu, tedy zajištění bytových potřeb nájemce tak, jak jej dovozuje judikatura Ústavního soudu.

Zdroje: https://infodeska.justice.cz/soubor.aspx?souborid=7375172

Co se týče zdanění fyzických osob, rozdíl v provozování pronájmu a poskytování ubytovacích služeb  je poměrně velký. Pronájem nemovitosti na dobu delší než 48 hodin se totiž daní sazbou daně z příjmů ve výši 15 % a je navíc zcela osvobozen od DPH a nepodléhá platbě sociálního a zdravotního pojištění. Navíc lze od příjmů odečíst odpisy nemovitosti, pokud ji máme ve vlastnictví, a přesto běží časový test na osvobození od zdanění při případném prodeji.  Ubytovací služby naopak podléhají DPH v sazbě 15 % a také je třeba platit pojistné na sociální a zdravotní pojištění. Proto je pro daňovou optimalizaci výhodnější nemovitost pronajímat než ji poskytovat k ubytování. Co se týče rentability, to už je věc druhá (když vezmeme v potaz ekonomickou výhodnost poskytování krátkodobého ubytování za násobné ceny / noc oproti běžnému nájmu).

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *